新築住宅の10年保証とは？品確法の瑕疵担保責任と構造耐力上主要な部分（品確法第94条・住宅瑕疵担保履行法）

新築住宅には、引渡しから10年間の瑕疵担保責任が法律で義務づけられています。根拠は「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で、その保証の中心になるのが構造にかかわる部分です。

建築基準法が着工前の「最低基準」を定めるのに対し、この10年保証は引渡し後に構造や雨漏りの不具合が出たときの責任を定めるもので、レイヤーが違います。この記事では、保証の対象・仕組み・建築基準法との違いを構造の観点から整理します。

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新築住宅の10年瑕疵担保とは（品確法）

品確法は、新築住宅について引渡しから10年間の瑕疵担保責任を義務づけています（民法の特例）。契約の形態で条番号が分かれます。

10年間は、特約で短くすることはできません（買主・注文者に不利な特約は無効）。反対に、特約で最長20年まで延長することは可能です。

保証の対象になるのはどの部分か

10年保証の対象は、政令で定める次の2つの部分です。「構造」と「雨漏り」に直結する部分に絞られています。

「構造耐力上主要な部分」は建築基準法（令第1条第3号）と同じ考え方の部分です。防火の「主要構造部」とは別の概念なので混同しないよう注意します。内装・設備など、構造と雨漏り以外の不具合はこの10年保証の対象外です（別途、契約や短い期間の責任の対象になり得ます）。

住宅瑕疵担保履行法とは（保険か供託か）

10年の責任を定めても、施工者や売主が倒産すると補修費用を払えません。そこで、責任を確実に果たせるようにするのが住宅瑕疵担保履行法です。

• 平成21年（2009年）10月1日以降に引き渡す新築住宅が対象。
• 建設業者・宅地建物取引業者は、「住宅瑕疵担保責任保険への加入」又は「保証金の供託」のいずれかで資力を確保する義務があります。
• これにより、事業者が倒産しても、保険金や供託金から補修費用がまかなえます。

つまり、品確法（10年の責任そのもの）と履行法（その責任を果たすためのお金の裏づけ）はセットで機能します。

建築基準法とはどう違うのか

建築基準法に適合して検査済証が出ていても、それは最低基準を満たしていることの確認であって、10年間まったく不具合が出ない保証ではありません。品確法・履行法は、その後の不具合に対する備えとして別に用意された仕組みです。設計・施工の品質が、そのまま10年間の責任リスクに直結する、という点で構造実務にも関係します。

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